世上“最窮”的是老板，每一分錢(qián)都投入運(yùn)轉(zhuǎn)，永遠(yuǎn)都缺錢(qián)?，F(xiàn)在，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)幾乎異口同聲地說(shuō)“就是缺錢(qián)”。沒(méi)有一個(gè)行業(yè)像中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)這樣熱衷于談企業(yè)的融資問(wèn)題，房地產(chǎn)行業(yè)在歷史上也從來(lái)沒(méi)有像今天這樣熱衷于談這個(gè)話題。
房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力主要源自政策調(diào)控、銀行貸款困難和銷售低迷。專業(yè)人士表示，信貸緊縮、成交量持續(xù)低迷使得房企正在承受著多方面的壓力，這種影響不僅會(huì)體現(xiàn)在當(dāng)下，或許在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)都將持續(xù)，諸多難題將令房地產(chǎn)企業(yè)融資更加艱難。
2012年3月14日上午，溫家寶總理在十一屆全國(guó)人大五次會(huì)議記者會(huì)上說(shuō)，“我們調(diào)控的決心堅(jiān)定而不動(dòng)搖”，“一些地方房?jī)r(jià)還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有回到合理價(jià)位”，立即引發(fā)了當(dāng)天股市的“大地震”，導(dǎo)致房地產(chǎn)板塊股票“大崩盤(pán)”。
在銀行借款難、上市融資難、銷售回款慢等多種壓力下，很多開(kāi)發(fā)商遭遇了融資的寒冬。為了找錢(qián)，四處借貸，接受私募高達(dá)50％～60％利息的“吃人”條件，也是一些中小房地產(chǎn)老板不得不接受的現(xiàn)實(shí)。
2011年以來(lái)，國(guó)家接連6次上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率，2次上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，信貸資源不斷收縮，房地產(chǎn)企業(yè)從銀行獲取融資日漸困難。建設(shè)部政策研究室主任陳淮說(shuō)：“預(yù)付款、銀行貸款、自籌資金占到房地產(chǎn)業(yè)融資方式的70％以上，顯然融資渠道還不夠?qū)?。加上央行的緊縮信號(hào)不斷釋放，房企發(fā)展面臨著土地、資金的雙重約束，能否具備強(qiáng)大的融資能力，已成為考驗(yàn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵指標(biāo)?！?/p>
在融資方面，中小房地產(chǎn)企業(yè)一直處于劣勢(shì)。中、農(nóng)、工、建四大國(guó)有商業(yè)銀行已經(jīng)明確表示，發(fā)放房企開(kāi)發(fā)貸款要考慮企業(yè)的資質(zhì)。這意味著，融資渠道本來(lái)就有限的中小房地產(chǎn)企業(yè)將面臨貸款難的境遇。銀行信貸緊縮直接造成了絕大部分開(kāi)發(fā)商資金閑難。而在中國(guó)，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)，近70％的資金全部來(lái)自于銀行。有開(kāi)發(fā)商抱怨：“過(guò)去銀行很主動(dòng)地借錢(qián)給你，但現(xiàn)在你再怎么求他也借不到錢(qián)。”
不少開(kāi)發(fā)商認(rèn)為，對(duì)于大多數(shù)小老板而言，現(xiàn)在是根本不可能從銀行借到錢(qián)的。國(guó)家嚴(yán)格控制銀行放貸的額度是一個(gè)方面，最主要的原因是銀行對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)并不看好，他們要把市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)控制到最低。因此，企業(yè)的品牌、管理水平、還款能力、授信額度、還款期限等，都比以前要求得更加嚴(yán)格。
據(jù)了解，目前房企開(kāi)發(fā)貸款分為兩類，一類是綜合性質(zhì)的流動(dòng)性資金貸款，幾乎已被卡死；另一類是有特定項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)貸款，就是公眾所理解的開(kāi)發(fā)貸款。這類貸款銀行還在發(fā)放，但在對(duì)企業(yè)自有資金比例、項(xiàng)目可行性研究以及貸后資金實(shí)際使用等方面的審查上更加嚴(yán)格，尤其是貸后資金實(shí)際使用方面，銀行會(huì)聘請(qǐng)施工監(jiān)理單位，根據(jù)項(xiàng)目工程進(jìn)度核發(fā)貸款，保證?？顚Ｓ?。
借貸難的另一個(gè)方面是利率高。有銀行界人士表示，被評(píng)定為總行級(jí)重點(diǎn)客戶的房地產(chǎn)企業(yè)，雖然貸款資金能夠保證，但是資金成本一般也會(huì)增加，“今年能以基準(zhǔn)利率拿到銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的企業(yè)是微乎其微的”。因此，與貸不到款的房地產(chǎn)企業(yè)的窘境相比，能貸到款的房地產(chǎn)企業(yè)也并非只有輕松的喜悅，因?yàn)橘J款的成本大幅攀升。
深圳某開(kāi)發(fā)商高層喟嘆道，“現(xiàn)在到銀行貸款，就算是很優(yōu)秀的大企業(yè)，也不能以基準(zhǔn)利率貸到款，一般利息都會(huì)在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上再上浮10％～30％，更有甚者上浮50％，還不一定能貸得到”。也有開(kāi)發(fā)商說(shuō)現(xiàn)在并不希望借太多的款，市場(chǎng)不知道什么時(shí)候會(huì)好，回款速度一慢，開(kāi)發(fā)商賺的利潤(rùn)都會(huì)被高額的借款利息吃掉了。盡管如此，開(kāi)發(fā)商們還是在拼命爭(zhēng)取銀行貸款。他們采用各種方式，推廣項(xiàng)目的活動(dòng)層出不窮，什么項(xiàng)目投資推廣會(huì)、銀行合作單位聯(lián)誼會(huì)、項(xiàng)目前景分析會(huì)，都是為專門(mén)請(qǐng)銀行人士而定制的，收效卻甚微。據(jù)某銀行信貸部經(jīng)理表示，上半年，他們行關(guān)于開(kāi)發(fā)商的借款，幾乎沒(méi)有審批通過(guò)的。
除了銀行，其他融資渠道利息更是高得令人咋舌，可以說(shuō)目前房企融資成本基本達(dá)到了歷史最高值。通過(guò)高利貸融資成本高達(dá)30％～40％，大部分中型房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本在35％左右，小型房地產(chǎn)企業(yè)則更高。東莞一家錢(qián)莊的操盤(pán)手最近又多了一個(gè)身份，成為一家民間房地產(chǎn)基金的合伙人，主要業(yè)務(wù)就是為房地產(chǎn)企業(yè)融資。“現(xiàn)在找我們的地產(chǎn)項(xiàng)目太多了，長(zhǎng)期融資、短期過(guò)橋，各種需求都有?！?/p>